Divorcio y vivienda, fuente inagotable de conflictos

Si hiciéramos un ránking sobre los puntos de discusión más frecuentes entre las parejas que han tomado la decisión de divorciarse, posiblemente tras la guarda y custodia de los hijos y el montante de la pensión alimenticia nos encontraríamos con todas las controversias dimanantes del binomio divorcio y vivienda.

Una de las preguntas habituales que los clientes nos hacen a los abogados de familia es: en caso de divorcio, ¿quién de los dos se queda la casa?. Es una pregunta difícil, dado que la respuesta depende de muchos condicionantes, y a veces dos casos iguales obtienen una sentencia diferente. No obstante, vamos a intentar dar una respuesta cuanto menos orientativa de lo relativo a divorcio y vivienda.

En principio, si el matrimonio tiene hijos menores, se asigna el uso del domicilio conyugal normalmente al cónyuge a quien se atribuye la guarda y custodia. El problema viene cuando o bien se concede una custodia compartida, o cuando la vivienda es privativa del otro cónyuge, por haberla comprado antes de casarse o por haberla adquirido mediante herencia. En el primero de los dos casos, caben opciones tan dispares como rotar a los padres (que el niño permanezca en la que fue su casa y los padres vayan turnándose en la vivienda a medida que les corresponda estar con su hijo) hasta que se ponga a la venta la vivienda o uno de los exesposos le compre su mitad al otro.

En caso de que la vivienda sea privativa de uno de los cónyuges y en cambio la custodia se la otorguen al otros, hay sentencias que conceden el uso y disfrute de la misma al cónyuge custodio, aunque no todos los jueces opinan igual.

El binomio divorcio y vivienda también genera problemas cuando el inmueble es de alquiler, máxime si dicho alquiler presenta condiciones ventajosas en el precio o en la ubicación. En principio, en caso de discusión también se le suele conceder el uso al cónyuge custodio, si bien en el momento de la renovación el propietario de la finca tendrá mucho que decir al respecto.

Divorcio y vivienda presentan a veces problemas que desembocan en soluciones de lo más variopinto. Por ejemplo, si el domicilio conyugal es la típica casa de dos plantas, o que de alguna manera permita dividirla en dos partes habitables, y la expareja se lleva razonablemente bien, cabe proponer un reparto del uso del inmueble, asignándole una parte a cada uno. Eso sí, en este caso (al igual que el que veíamos antes en que los progenitores con custodia compartida entraban y salían de una única vivienda) suele provocar problemas a la larga, cuando alguno de los miembros del otrora matrimonio rehace su vida y empieza a convivir a la vista del otro con una tercera persona.

Una duda habitual respecto al divorcio y vivienda es: ¿ha de pagar la hipoteca quien se queda con el uso de la casa o piso, o se debe abonar por partes iguales?. Hay sentencias para todos los gustos, aunque lo normal es lo primero (quien vive en el inmueble debería correr con los gastos del mismo). Eso sí, ha de quedar claro que en caso de impago el banco puede demandar a ambos titulares del préstamo hipotecario, con independencia de que en sentencia de divorcio sólo uno venga obligado al pago.

La extinción del condominio: Cuando uno de los miembros de la pareja quiere salir de la vivienda y de la hipoteca la mejor opción es optar por la figura jurídica conocida como extinción del condominio. Es la fórmula habitual que se utiliza en los préstamos compartidos por 2 personas cuando uno de los miembros de la pareja (de mutuo acuerdo) quiere desvincularse del préstamo y de la vivienda. Mediante esta opción se disuelve el condominio y la vivienda pasa a pertenecer íntegramente a uno de los miembros de la pareja, es decir, uno de ellos transmite una parte de la propiedad al otro.

A la hora de solicitar la extinción de condominio es aconsejable seguir varios pasos:

  1. La forma más económica de solicitar la extinción del condominio es reflejarlo en el convenio regulador especificando en él la adjudicación de la propiedad para la ex pareja. La extinción del condominio también se puede realizar ante notario.
  2. Una vez obtenida la sentencia de divorcio, se inscribe la extinción del condominio en el Registro de la Propiedad (con un coste aproximado de 300 euros).
  3. Cuando está inscrito en el Registro de la Propiedad se lleva al banco la sentencia de divorcio y la inscripción y con ello la entidad financiera realiza un estudio nuevo de riesgos para realizar el cambio de titularidad de la hipoteca (esta operación no tiene ningún coste).

Es importante tener en cuenta que la entidad financiera no está obligada a aceptar el cambio de titularidad de la hipoteca (que pase de dos a un solo titular), sobre todo porque las garantías personas cambian. Es posible, por tanto, que para aceptar la operación exija la presentación de nuevas garantías y avales.

En caso de que el banco no acepte el cambio de titularidad del préstamo, el cónyuge que transmitió su parte de la vivienda al otro mediante la extinción de condominio seguirá vinculado al contrato de la hipoteca y responderá con su patrimonio ante la obligación de la misma.

La extinción de condominio supone el desembolso en cuanto a gastos de notaría, registro y gestoría, pero acarrea un importante ahorro fiscal en comparación con la compraventa (del 7% del ITP frente a un 1% por AIJD). Además, la extinción de condominio no constituye un supuesto de alteración patrimonial.